条分缕析：小产权房买卖合同的效力 | 前沿 | 自由微信

条分缕析：小产权房买卖合同的效力 | 前沿

Original 2017-01-09 王路遥 中国民商法律网

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现行法律未对如何评价小产权房买卖合同的效力提供明确指引，导致目前各地法院对小产权房买卖合同效力问题的处理做法不一。西南政法大学民商法学院方乐坤老师在《小产权房买卖合同效力解释论》一文中，通过对司法案例的梳理和研判，探寻对此类合同进行效力认定时的裁判依据和逻辑规则，并提供了裁判的新思路。

小产权房买卖合同效力的主要司法考量依据

通过选取近年来各地法院确认小产权房买卖合同有效或按有效处理的案件并进行分析比较可知，法院的处理主要基于以下考量依据：符合合同有效的一般要件；维护公平、诚信原则；尊重既成的履行事实或客观情事；遵从情理和习惯；遵循特殊制度规则逻辑；遵循证据规则逻辑；符合国家政策规定；稳定社会秩序。

此外，通过统计上列各类考量依据被援用的次数及其在全部案件判决依据中所占比例可得，法院倾向于从合同一般生效要件角度寻找判定小产权房买卖合同有效的依据，而较少顾及国家政策精神及产权的合法性问题。“尊重既成履行事实或客观情事”“维护公平、诚信原则”“遵从情理、习惯”等考量因素占据主体地位。

小产权房买卖合同效力评判的规范依据

为将司法实践中有关小产权房买卖合同效力问题的一般性处断规则与现行法律相衔接，学者们从法教义学角度提出了多种解释路径，以破解法律适用困局。

从法教义学角度出发，应以《土地管理法》第63条作为裁判小产权房买卖合同效力问题的法律依据。原因在于，该条的调整对象为集体土地使用权人、用地人与购房人之间的关系，其私法规范属性与小产权房买卖合同的适法范围相契合。同时，该条文所倡立的农业保障、农地保护的政策目标是在确立集体建设用地流转及小产权房交易效力规则和进行相关司法处断时无法回避的价值标准。

基于此，如何理解《土地管理法》第63条规定中的“非农业建设”将直接关系到小产权房交易中集体土地使用权流转的合法性问题。从文义解释的角度看，对“非农业建设”有两种理解：一是“非农业+建设”，则凡属“建设”所包含的集体土地使用权的流转均应禁止；二是“非+农业建设”，则与农业相关的（或产业领域以内的）建设活动所包含的集体土地使用权的流转不在法定禁止之列。着眼于小产权房交易效力问题的切实解决，参酌《土地管理法》第63条内含的政策目的，第二种解释方案更为合理。从目的解释的立场看，只要不违背《土地管理法》第63条追求的农地保护、农村保障的宗旨，集体土地（含集体建设用地）使用权流转是可以允许的。

小产权房买卖合同效力的司法处断

根据以上解释，综合地方法院司法实践现状，当前及今后相当长时期内法院裁判小产权房买卖合同效力问题的一般思路应为：

1、依据《土地管理法》第63条划定的“农业建设目的”，只将有违农民生存保障和农地保护原则的集体土地使用权流转列为法定禁止范围，在城镇居民以“非转农”方式购买小产权房的情况下，相关集体土地使用权流转符合“农业建设目的”，小产权房交易有效。

2、秉持追求实质正义的理念，只要不违背国家法制的实质统一，应尽量尊重小产权房交易个案的特殊性，尊重既成履行事实或客观情事，体现必要的情理和交易习惯。

3、针对实践中多发的卖房人为求房屋涨价利益主张交易无效的情形，应始终注重公平、诚信原则在相关利益关系处置中的动态贯彻。

在国家城镇化建设快速推进的新形势下，既定的建设用地使用权交易结构面临挑战，既有模式的稳定性受到威胁。因此，在小产权房交易效力评断等相关问题上对法律进行续造甚至立改废是十分必要的。原文通过对司法案例的整理分析，探寻法院在认定小产权房买卖合同效力时的裁判依据和逻辑规则，并提出裁判此类案件的新思路，具有重要的参考价值。