“炒掉”物业，自管十年！广州这个小区去年收入550万元

没有物业公司

小区不仅运转良好

还能年收入数百万元？

近日，广州市海珠区祈乐苑小区

在大门口挂出

“热烈庆祝小区成功自治十周年”的横幅

物业“自治”模式进入人们的视野

祈乐苑小区建于1998年至1999年，起初由开发商旗下的物业公司进行管理，但服务质量却不能令业主满意，种种矛盾之下，2013年1月，祈乐苑小区业主将该物业公司告上法庭，并于同年6月成立了业委会，9月业主胜诉后决定更换物业公司。

祈乐苑业主委员会主任冼敏强告诉记者，2014年2月28日，小区聘请了另一家物业公司，实行“半自治”模式，即物业公司的一切开支都需要报送至业委会，由业委会进行收拨款，但之后发现物业公司上报的款项跟实际的支出不符合。2015年2月，业主再次“炒掉”物业公司，并自行组建起隶属于业委会的物业中心，开始全面“自治”。

冼敏强形容，“我们业委会相当于一个小区管理的‘董事会’，业委会成员负责小区物业的大小事务，业委会通过小区物业中心与安保、清洁及小区客服等需要用工的人员签署劳动合同，保障小区的正常运转”。

据了解，祈乐苑小区住户接近1500户，小区的物业费及公共区域的收益是业主关注的焦点，也是实行物业“自治”需要厘清的关键。

这十年间，祈乐苑小区只上涨过一次物业费，2017年，小区的楼梯房由原来的0.7元/平方米涨至1.2元/平方米；电梯房由1元/平方米涨到1.5元/平方米。“看似涨幅比较大，但实际上这个价格是很低的。”冼敏强表示，小区已建成20多年，各方面的设施都需要翻新维护，人力成本也在不断增加。

“当时我们通过业主大会对物业费调整进行表决，得到了多数业主的认可。另外，物业费仅占小区收入的四成多，还有五成多的收入来自公共车位的停车费、公共区域的广告费、快递柜、运动场的租金等。”冼敏强说，过去一年，祈乐苑小区所有收入总计达到了550万元，经费都用在小区的日常维护和翻新方面。

小区专门聘了财务人员，每个月月底会公布上个月财务收支情况。根据祈乐苑小区最新公布的账目，2024年1月，小区营业收入为59.30万元，包含了物业收费收入和网球场、车位收入在内的公共区域收入等；聘用人员薪资福利、保洁、设备维修、水电费、节日装饰品等全部支出共计47.12万元，当月还结余了12.18万元。

据悉，现在的业委会有7名骨干成员，包括企业高管、律师等。业委会成员均为兼职，不领薪酬。

祈乐苑小区业主对业委会的工作也予以支持，经投票同意，每年补贴给业委会2万元活动经费，“业委会成员们最终都会将这笔经费用回到小区和业主身上，比如我们曾用经费设立了业委会办公室，便于业主日常咨询；还为聘用人员翻新了宿舍，使小区氛围更加融洽。”冼敏强说。

目前，小区日常业务多在微信群交流，遇到居民提出意见，则按常规进行方案制定、业主大会投票表决。

“因为什么事都是小区业主自己作决定，所以在处理邻里关系上，也有了大幅提升。”冼敏强说，现在居委对于我们小区自治的模式非常支持，因为我们在很多事情上从根源上避免了矛盾。

小区自治何以幸福出圈？祈乐苑提供了一个先例，但这种模式可以复制吗？

有专家指出，业主自治更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。

如果业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

对于这种模式

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